27-03-20

Arrendamientos en estado de alarma

Dudas en torno a la regulación de las posibles exoneraciones de pago de rentas a inquilinos/as.
Tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, se están planteando varias dudas en torno a la regulación de las posibles exoneraciones de pago de rentas a inquilinos. Esta cuestión hay que tratarla con cierta cautela y revisando las causas y situaciones particulares de cada caso en concreto. 

Contratos de arrendamiento de vivienda

Ninguna de las medidas adoptadas por el Gobierno impone la imposibilidad de disfrute de la vivienda objeto del contrato, por lo que en estos casos no existe ninguna exención de pago de la renta mensual, ampliándose esta casuística tanto a domicilio principal como a segundas residencias.

Alquileres para uso distinto a vivienda (Locales/Oficinas/Naves..)

Para este tipo de alquileres tendremos que analizar, si la actividad que se desarrolla es una de las suspendidas por el Real Decreto 463/2020 o no.

1.Actividad no suspendida: Tampoco existe ninguna exoneración del pago de las rentas, ya que el inquilino puede continuar disfrutando del local, oficina, nave industrial. La voluntad del arrendatario a acudir o no acudir  es la que articula el disfrute del mismo.

2.Actividad suspendida: Si la actividad que se desarrolla es una de las enumerada en el RD 463/2020, por aplicación del artículo 1105 de Código Civil, estamos ante un supuesto de exoneración de rentas por fuerza mayor, no por caso fortuito; por lo que, en aplicación de la doctrina rebus sic stanctibus, el arrendatario quedará exonerado del pago de la renta desde la fecha de entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 (Sentencias del TS de 31 de mayo de 2006, recaída en Recurso 2968/1999; número 167/2013 de 21 de marzo, recaída en Recurso 046/2010; y núm. 333/2014, de 30 de junio, recaída en Recurso 2250/2012).
Por lo que se podrían entender que para este tipo de alquileres, la obligación de pago persiste hasta el mismo día 14 de marzo. Para poder exonerarse del pago, es totalmente necesario que el arrendatario notifique fehacientemente al propietario esta circunstancia.

Cierto es que esta exoneración por causas de fuerza mayor no debería constituir un daño al propietario, que va sufrir por esta situación un daño patrimonial sin que se le pueda responsabilizar a nadie. En este caso, el arrendador podrá resarcirse del mismo vía la reclamación patrimonial a la Administración tal y como se recoge en el artículo 3.2 de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los Estados de Alarma, Excepción y Sitio; y artículos 32 y 35 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, del Régimen Jurídico del Sector Público.
 
Estando en una u otra de las casuísticas, es esencial la comunicación con entre las partes y lograr un consenso de las posiciones para evitar conflictos futuros.
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